«Жилищная проблема — это вечная проблема России. Мы можем эту проблему решить, у нас есть такой исторический шанс», — заявил в 2016 году президент России Владимир Путин на заседании Госсовета. Заседание было посвящено мерам по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности.
Что изменилось с того момента? В России постепенно снижается количество людей, которые хотят улучшить жилищные условия. По данным на январь 2022 года, такая цель была у 37% (22,7 млн) российских семей. Пять лет назад поменять жилье хотели 45%. За прошедшее время в России жилищные условия улучшили 17,6 млн семей — в том числе благодаря приобретению нового жилья.
Результаты исследования ВЦИОМ, проведенного по заказу ДОМ.РФ, показали: потребность в улучшении жилищных условий удовлетворяется быстрее, чем накапливается новая. Это говорит о том, что в ближайшие 15-20 лет в России растущий спрос может быть закрыт целиком. Тогда возникнет ситуация, когда при формировании новой потребности за счет естественных процессов она будет сразу же удовлетворяться.
Одним из главных источников финансирования при решении квартирного вопроса в России стала ипотека. Более 80% российских семей готовы рассматривать ее при покупке жилья. При этом каждая пятая семья (22%) уже когда-либо пользовалась ипотекой, а непогашенный ипотечный кредит есть у каждой десятой семьи.
Портрет ипотечного заемщика
Средний возраст — 35,4 года, доход — 40-55 тыс. рублей в месяц. Состоит в браке, в семье один ребенок. В среднем берет ипотеку в размере 2,5-2,8 млн рублей по ставке 7,7-8,1%. Средний платеж по ипотеке — 23-24 тыс. руб. в месяц.В начале 2000-х годов ипотеки в России не существовало. Покупка жилья в кредит носила единичный характер и была доступна только для людей с высокими доходами. Сегодня ипотека превратилась в основной инструмент улучшения жилищных условий: с ее помощью покупают до 80% квартир в новостройках. За все время действия ипотеки в стране ввод жилья вырос с 30 млн кв. м в 2000 году до рекордных 92,6 млн кв. м в 2021 году.
Последние 25 лет развитием жилищной сферы и рынка ипотеки в России занимается ДОМ.РФ, с 1997 по 2018 гг. называвшийся Агентством ипотечного жилищного кредитования. Это государственный Институт развития, основная задача которого — способствовать прогрессу рынка недвижимости и обеспечивать поддержку главных его участников: покупателей, застройщиков и регионов России. ДОМ.РФ сыграл большую роль в становлении российского рынка ипотеки, формирование которого фактически началось с принятия в июле 1998 года федерального закона «Об ипотеке».
На первых порах компания выкупала закладные по уже выданным ипотечным кредитам либо сама выдавала кредиты со своего баланса, но через сеть партнеров — по агентской технологии. Также компания содействовала поддержанию ликвидности банков путем выпуска ипотечных облигаций. С трансформацией АИЖК в Институт развития и вхождением в его состав банка «Российский Капитал» компания напрямую занялась кредитованием населения. Сегодня банк ДОМ.РФ входит в пятерку крупнейших кредиторов по объему выдачи ипотеки и в топ-3 по ипотечному портфелю.
Важнейшая составляющая российского ипотечного рынка — льготные программы с господдержкой, на которые сейчас приходится 35-40% всех выдач. ДОМ.РФ выступает оператором большинства из них: «Льготной ипотеки» со ставкой до 7%, «Семейной ипотеки» со ставкой до 6%, ипотеки для ИT-специалистов со ставкой до 5%, а также «Дальневосточной ипотеки», которая позволяет получить кредит со ставкой до 2% для жилья на территории Дальневосточного федерального округа. Также Институт развития выплачивает до 450 тыс. рублей многодетным семьям на погашение ипотеки.
С помощью мер поддержки 1,7 млн российских семей улучшили жилищные условия или существенно снизили платежную нагрузку по ипотеке. Особенно важную роль эти меры сыграли в апреле-мае 2022 года, когда ставки по рыночной ипотеке взлетели до 15-20%.
В этом году произошла «перенастройка» льготных программ. В частности, расширили лимит по «Льготной ипотеке» и распространили на строительство частных домов. Продлили на год программу выплат 450 тыс. руб. на погашение ипотеки для многодетных семей. Президент также предложил продлить «Дальневосточную ипотеку» до 2030 года. В ДОМ.РФ прогнозируют, что по итогам 2022 года по льготным программам выдадут более 460 тыс. кредитов на сумму 2,3 трлн руб.
Параллельно Институт развития обеспечивает поддержку при покупке жилья, помогает проверять надежность застройщиков и консультирует россиян по жилищным вопросам. Для информирования людей был создан Консультационный центр — с момента создания в апреле 2020 года он ответил более чем на 10 млн обращений, связанных с ипотечным кредитованием и жилищной сферой.
«За 25 лет ипотечный рынок прошел большой путь. С помощью ипотеки улучшили свои жилищные условия 14 млн российских семей. Важно не останавливаться на достигнутом, вместе с регионами развивать жилищную сферу через системные долгосрочные меры господдержки. Одной из таких мер является запуск единой ипотеки ДОМ.РФ, которая позволит объединить региональные и федеральные программы, усилив эффект экономии для заемщиков. Нужно запускать новые эффективные инструменты повышения спроса и привлечения инвестиций в стройотрасль. Как профильный Институт развития мы обязательно будем этим заниматься», — заявил глава ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Системной мерой поддержки спроса стало развитие рынка ипотечных облигаций. В России продолжается работа по секьюритизации ипотечных кредитов и выпуску ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) ДОМ.РФ. Благодаря активному развитию этого рынка в последние годы ИЦБ обеспечивают банки ресурсами для новых ипотечных кредитов в любой рыночной ситуации. Это позволяет кредитным организациям привлекать ликвидность, снижать риск, более эффективно использовать свой капитал. ДОМ.РФ считает, что это поможет банкам снижать ставки по кредитам и выдавать больше ипотеки.
С 2016 года выпуск ипотечных облигаций ДОМ.РФ составил 1,5 трлн руб, план на 2022 год — 400 млрд руб. С использованием этого инструмента в России выдают каждый десятый ипотечный кредит.
Важным изменением для рынка жилья и ипотеки стала запущенная в 2019 году реформа долевого строительства. Теперь девелоперы получают проектное финансирование для возведения жилья, а деньги покупателей поступают на специальный счет эскроу в банке, который выдал девелоперу кредит на стройку. После того как дом сдан, кредитная организация направляет деньги дольщиков девелоперу.
Сейчас по новой схеме строится более 85% жилья. В ДОМ.РФ уверены: за счет этого удалось решить многолетнюю проблему появления новых обманутых дольщиков. «Если 4-5 лет назад опросы показывали, что подавляющее большинство граждан — порядка 70-80% — выбирало вторичный рынок, то сейчас ситуация в корне изменилась, — отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — После того, как люди узнали и на практике убедились в безопасности покупки строящегося жилья благодаря реформе долевого строительства, в стройку пришел гигантский объем дополнительного платежеспособного спроса».
Также в России стандартизируют ипотечные программы в регионах. ДОМ,РФ запустил Единую региональную ипотечную программу, призванную объединить региональные меры поддержки с федеральными. По расчетам Института развития, это позволит еще сильнее снизить процентные ставки по жилищным кредитам, снизит платежную нагрузку и даст существенную экономию. С момента запуска программы к ней присоединились Московская, Ростовская, Нижегородская, Калужская, Саратовская, Самарская, Челябинская, Архангельская, Иркутская, Белгородская, Амурская, Тульская области, а также Республики Тыва, Алтай и Чувашия. ДОМ.РФ вместе с регионами продолжает развивать этот инструмент.
Совсем недавно доля ипотеки в общей задолженности населения достигла 50%. ДОМ,РФ считает это позитивной тенденцией, так как ипотека занимает долю необеспеченных потребительских кредитов. При этом потенциал развития ипотечного рынка в России далеко не исчерпан, уверены в Институте развития: отношение ипотеки к ВВП составляет 10%. Для сравнения, в Германии этот показатель превышает 40%, во Франции — 50%. В среднесрочной перспективе отношение ипотеки к ВВП России может вырасти до 15%, спрогнозировали в ДОМ.РФ. По мнению Института развития, это окажет системный эффект на всю экономику: позволит людям улучшить жилищные условия, а также даст толчок развитию жилищного строительства и смежных отраслей экономики.
