В августе 2022 года ВЦИОМ провел масштабный опрос жителей разных регионов России. Участники исследования ответили на вопросы о жилищных условиях, аренде, качестве новостроек и общей осведомленности о сфере недвижимости. Опрос провели по заказу финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, который работает в России ровно 25 лет — с 1997 года.
Более половины (52%) россиян убеждены, что жилищные условия за 25 лет поменялись в лучшую сторону, показало исследование ВЦИОМ. Мнение большинства россиян подтверждает и статистика ДОМ.РФ: с 1997 года позитивные изменения затронули 60,5 млн человек, то есть половину взрослого населения России.
Самый распространенный способ улучшения жилищных условий — ремонт. За последние 25 лет его сделали более 50 млн человек. На втором месте — покупка собственной квартиры или дома, их приобрели 37,5 млн россиян. Это соответствует населению 20 крупнейших городов России. Чтобы осознать это значение, достаточно представить, что каждый житель Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Казани и еще 15 городов страны купил по новой квартире.
Оставшиеся с советских времени многоэтажки физически не смогли бы разместить всех людей в отдельном жилье. Поэтому главенствующую роль в обеспечении россиян недвижимостью сыграли новостройки. Увидеть, насколько масштабным оказалось строительство нового жилья за последние годы, можно своими глазами, проехав по разным регионам России.
В столицах новостройки возводят на месте устаревшего жилья, у которого вышел срок эксплуатации. А в наиболее перспективных городах активно застраивают пригороды, что позволяет им становится мегаполисами с соответствующим развитием сервисов и инфраструктуры. Так за последнее время преобразились Краснодар, Сочи и Санкт-Петербург, где свежее строительство превратило недавние окраины в новые точки притяжения городских жителей. Сейчас почти 60% россиян, опрошенных ВЦИОМ, считают, что в их населенном пункте строится достаточно жилья.
Не менее важными оказались переезд в более комфортное жилье и покупка дополнительной квартиры или дома. Осуществление этих жизненных сценариев показывает: в стране провели колоссальную работу в направлении роста доступности жилья. И ключевым инструментом на этом пути стала ипотека.
Согласно подсчетам ДОМ.РФ, с помощью ипотеки жилищные условия улучшили 14 млн российских семей. Рост доступности жилья отметили и участники опроса ВЦИОМ: 46% считают, что семей, способных купить жилье, стало больше. Рост доступности самой ипотеки заметили 48% опрошенных. ⅖ респондентов уверены, что государство стало уделять больше внимания улучшению жилищных условий россиян.
«Еще в начале 2000-х годов такого инструмента, как ипотека, просто не существовало. Покупка жилья с ипотекой носила единичный характер, она была доступна ограниченному количеству самых высокодоходных граждан. Сейчас ипотека стала основным инструментом улучшения жилищных условий. Каждая вторая сделка с жильем сейчас заключается с ее помощью, в новостройках — 70-80%», — рассказал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко в ответ на запрос РБК.
В начале двухтысячных годов покупатели квартир на первичном рынке считались особо уязвимой категорией. Десять-пятнадцать лет назад о проблемах обманутых дольщиков говорили по всей стране: то в одном, то в другом регионе сотни людей оказывались без денег и без купленного жилья из-за недобросовестных действий застройщиков. С проблемой знакомы 9 из 10 россиян, показал опрос ВЦИОМ. Из них более 90% знают или что-то слышали о государственных мерах для решения этой проблемы.
Исправить ситуацию и защитить покупателей от банкротства застройщика — такую задачу выполняет ДОМ.РФ сейчас и на протяжении последних лет. Главная мера — переход на счета эскроу, проведенный по инициативе ДОМ.РФ. Благодаря этому деньги дольщиков сегодня хранятся на защищенном банковском счете без доступа к нему компании-девелопера. В случае собственной ликвидации застройщик просто не получит плату за квартиры — средства вернутся к дольщикам в полном объеме.
«Банки получили целый новый сегмент кредитования, который стремительно набирает обороты: с 2019 года рынок проектного финансирования вырос с нуля до 9,6 трлн рублей. Результатом поступательного развития рынка жилищного строительства стал рост ввода жилья: с 30 млн кв. м в 2000 году до рекордных 92,6 млн кв. м в прошлом году — то есть в три раза. В том числе ввод многоквартирного жилья увеличился за тот же период с 18 млн кв. м до 43 млн кв. м. Обеспеченность жильем выросла с 19 до 28 кв. метров на каждого гражданина», — отметили в ДОМ.РФ.
Более трети россиян (36%) считают, что за последние 25 лет защищенность от действий мошенников на первичном рынке стала выше — и права на жилье стали более защищены, чем прежде. А 91% респондентов ВЦИОМа в курсе, что государство последовательно решает проблему обманутых дольщиков и перехода к цивилизованному строительному рынку.
Не менее важное направление работы — общая грамотность людей в сфере недвижимости. Чем лучше каждый россиянин будет разбираться в теме жилья и связанных с ним законом, тем более вероятно, что мошенникам не удастся завлечь человека в незаконную схему. Распространение интернета открыло доступ к экспертным комментариям и советам, дало возможность проверить застройщика, узнать отзывы о нем и принять взвешенное решение.
Одним из наиболее заметных проводников в мире знаний о жилищной сфере стал ДОМ.РФ. Сайт компании спроси.дом.рф представляет из себя огромную базу знаний о том, как выбрать недвижимость и землю, какие документы необходимо оформить и как это сделать, как правильно арендовать жилье и как построить собственный дом и т.д. На сайте также можно проверить каждого российского застройщика, узнать о действующих льготах и ознакомиться с аналитикой рынка.
«Компания активно развивает собственные цифровые сервисы, обеспечивающие беспрецедентный уровень прозрачности в отрасли. В системе наш.дом.рф любой желающий может проконтролировать строительство буквально каждого дома, посмотреть документы девелопера, фотографии со стройплощадки и многое другое. Все это создает условия, в которых граждане могут эффективно решать свой жилищный вопрос», — сообщил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Сегодня работает и консультационный центр ДОМ.РФ, который оказывает гражданам поддержку по всем вопросам ипотеки и приобретения жилья — бесплатно и круглосуточно. Специалисты уже провели более 10 млн консультаций. Портал спроси.дом.рф, где представлены подробные разборы различных жизненных ситуаций, связанных с покупкой жилья или его арендой, ежемесячно используют около 1 млн человек.
За последние 25 лет каждый четвертый россиянин хотя бы раз арендовал жилье и жил там не менее года, показал опрос ВЦИОМ. В настоящий момент жилье снимают около 10% российских семей, указывает ДОМ.РФ. Во многих развитых странах этот показатель намного выше: в Германии он равен 50%, во Франции — 35%.
При этом существенная доля россиян, снимающих жилье, делает это неофициально, следует из исследования ВЦИОМ: 46% россиян, у которых был опыт аренды, никогда не заключали договоров. По данным Росреестра, официально оформляется не более 5-10 тыс. соглашений в год. Все остальные сделки по аренде жилья остаются в серой зоне, неурегулированной законом.
Как показал опрос, люди совсем не против оформить документы для легальной аренды жилья: 85% готовы рассмотреть такую возможность. Людей останавливает страх перед ростом стоимости: около половины российских семей уверены, что договор влечет за собой увеличение арендной платы. В результате 41% респондентов готовы только на краткосрочные договоры с возможностью продления, следует из данных ВЦИОМ.
«Проблемы арендного рынка в России происходят из особенностей его становления. Практически весь арендный фонд, а это около 240 млн кв. м жилья, представляет собой квартиры, полученные в рамках приватизации или в наследство от „бабушки“. Гражданам, конечно, проще сдавать такие квартиры без договора, чтобы не платить налоги государству. Проблема в том, что ни одна сторона в этой сделке не имеет никаких гарантий: владелец квартиры несет все риски порчи или утраты имущества; арендатор, в свою очередь, не застрахован от произвола собственника — внезапных „инспекций“ или требований покинуть жилье без предупреждения», — объяснил специфику ситуации Виталий Мутко.
Решить проблему способно создание рынка институциональной аренды, уверены в ДОМ.РФ. В едином институте развития жилищной сферы считают, что специализированные компании должны получить возможность создать полноценный арендный фонд с прозрачными условиями, которые будут привлекательны для жителей страны.
Треть Россиян полагают, что за последние 25 лет качество арендного жилья стало лучше
Показательный пример: существующий портфель недвижимости ДОМ.РФ. В нем уже есть несколько арендных домов в Москве, Воронеже и Екатеринбурге. Компания также развивает проекты корпоративной и студенческой аренды — к примеру, в 2021 году ДОМ.РФ передал первый арендный дом для студентов Высшей школы экономики. Кроме того, компания подписала соглашения о реализации еще двух подобных проектов: в Тамбове и Владивостоке на 500 и 200 человек соответственно.
Для людей с невысокими доходами ДОМ.РФ развивает льготную аренду. Первый такой проект реализовали в Воронеже, на очереди — Южно-Сахалинск. Квартиры в этих домах передают льготным категориям жителей по сниженной ставке.
Поступательное развитие рынка жилищного строительства в России привело к значительному росту ввода жилья: с 30 млн кв. м в 2000 году до рекордных 92,6 млн кв. м в 2021-м. По данным ДОМ.РФ, ввод многоквартирного жилья за это же время увеличился с 18 млн кв. м. до 43 млн кв. м. Обеспеченность жильем вместо 19 кв. м на человека достигла до 28 кв. м, то есть прибавила сразу 50%.
Растет не только число новостроек, но и их качество, заметили 40% россиян, опрошенных ВЦИОМом. Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко считает, что это отражает объективный процесс обновления жилищного фонда, перехода на новые стандарты строительства и планирования городской среды.
«ДОМ.РФ немало делает в этом направлении. В 2019 году компания разработала совместно с Минстроем Стандарт комплексного развития территорий — методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Он представляет собой набор готовых решений по планированию домов и целых городских кварталов. В нем учитываются соразмерность зданий человеку, разнообразие планировок, доступ к качественным местам общего пользования, наличие скверов и площадок для воркаута поблизости от дома. Мы работаем над внедрением этого стандарта, чтобы по заложенным в нем принципам строилось больше жилья по всей стране», — заявил Мутко.
Интересно, что жители больших городов и сел оценивают достаточность нового жилья по-разному. Разница продиктована тем, что запуск проектов многоквартирного строительства зависит от платежеспособного спроса. В небольших населенных пунктах он ниже, чем в крупных, из-за чего и многоквартирное жилье в них зачастую не строится или строится совсем мало.
«Решением вопроса станет развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и малоэтажной застройки. Потенциал ИЖС в России огромный: 68% семей называют частный дом идеальным форматом жилья для себя, хотя в реальности так живут лишь 43%. Мешает людям осуществлять мечту о переезде в частный дом недостаток финансовых средств и привлекательных вариантов таких домов — со всей инфраструктурой, в радиусе не более 30 минут езды от работы. Соответственно, по двум этим направлениям и должно идти развитие рынка ИЖС», — уверен Виталий Мутко.
За последние годы у россиян появилась возможность брать доступную ипотеку на строительство частных домов. А в 2022 году по решению правительства за счет средств ДОМ.РФ запущена пилотная программа самостоятельного строительства частных домов. До конца года компания планирует выдать более 10 тыс. таких кредитов. В дальнейшем программа может масштабироваться за счет федерального бюджета, что позволит еще большему числу россиян обзавестись частными домами.
